Герб
Муниципальное казённое учреждение
«Администрация Северного сельского поселения»
Шегарского района Томской области
Контакты
Прочие контакты
Фактический адрес
636156, Томская область, Шегарский район, с. Монастырка, ул. Советская, д.51А
Юридический адрес
636156, Томская область, Шегарский район, с. Монастырка, ул. Советская, д.51А

Возможность (отсутствие возможности) постановки на кадастровый учет помещений, в том числе расположенных на первом этаже нежилого помещения – магазина, в объекте индивидуального жилищного строительства после его реконструкции

Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) закреплено в градостроительном законодательстве Российской Федерации, а именно, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение, в том числе, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, получению разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции, в результате которой изменяется назначение и вид разрешенного использования здания (например, из объекта индивидуального жилищного строительства в результате реконструкции образовано нежилое здание с магазином на первом этаже и квартирой на втором этаже), предшествует приведение вида разрешенного использования земельного участка, на котором такой объект расположен, в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации.
Согласно части 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Сведения о виде жилого помещения относятся к основным сведениям Единого государственного реестра недвижимости, если объектом кадастрового учета является помещение с назначением «жилое».
Таким образом, согласно положениям ЖК РФ, Закона о недвижимости осуществление кадастрового учета в отношении жилого помещения – квартиры допускается исключительно в многоквартирном доме.
В связи с чем, осуществить кадастровый учет нежилого здания и расположенных в нем нежилого помещения (помещение магазина на первом этаже) и жилого помещения (квартиры на втором этаже) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации не представляется возможным.
Учетно-регистрационные действия могут быть осуществлены в отношении нежилого здания и расположенных в нем нежилых помещений.
Понятие «объект индивидуального жилищного строительства» содержится в пункте 39 ст. 1 ГрК РФ, из содержания которого, а также положений статей 15, 16 ЖК РФ, п. 9 ч. 5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости), следует, что это здание с назначением «жилое».
Следует также учитывать, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение/помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются (ч. 7 ст. 41 Закона о недвижимости), но положениями ЖК РФ, ГрК РФ и Закона о недвижимости допускается размещение жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
Вместе с этим, согласно части 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В случае сохранения объекта недвижимости объектом «индивидуального жилищного строительства», назначение которого, соответственно, «жилое», такое здание будет пригодно для постоянного проживания и ведения индивидуальной предпринимательской деятельности, с соблюдением требований жилищного законодательства Российской Федерации. Однако осуществление кадастрового учета в отношении помещений, например, жилого помещения (комнаты) и нежилого помещения (магазина) в таком здании будет невозможно.

Начальник отдела
регистрации объектов недвижимости
нежилого назначения и ипотеки
Управления Росреестра по Томской области
Татьяна Никитюк